La SELA choisie par les élus pour aménager la Z.A.C Maison-Neuve

Bruno Schmidt (au centre) explique le projet Maison-Neuve.

C’est une étape primordiale qui vient d’être franchie pour le futur aménagement de la Z.A.C Maison-Neuve. Elle sera suivie par une nouvelle délibération du conseil municipal, le 14 novembre, pour l’approbation du traité de concession entre la ville et le nouvel aménageur désigné ce lundi, la Société d’Équipement de Loire-Atlantique (SELA). L’entreprise publique locale au service de l’aménagement du territoire en Loire-Atlantique a emporté l’adhésion des élus guérandais face aux deux autres concurrents « finalistes » : Nexity-Foncier Conseil et Ataraxia-Giboire.
Pendant une heure, Bruno Schmidt, assistant à la maîtrise d’ouvrage, issu du cabinet d’expertise Espace Ville, et qui accompagne la commune dans le montage du projet, a retracé l’historique du projet et les procédures qui ont conduit à ce vote important. Neutre et indépendant, garantissant les intérêts de la ville, il a répondu à toutes les questions, soutenu par Christophe Priou, pour que ne subsiste aucune ambiguïté dans ce projet novateur et qui va engager l’avenir de Guérande. Les enjeux sont importants : maîtrise de la croissance démographique, développement économique, nouveaux modes de vie et de consommations, développement durable, nouveaux équipements scolaires, sportifs et culturels. Et dans 9 ans… Plus de 2000 nouveaux Guérandais à Maison-Neuve !

Du PLU en 2006 à la première pierre en 2013

C’est sous le précédent municipe qu’a été initié le projet Maison-Neuve. Ce qui fait dire à Christophe Priou que le dossier s’étalera sous trois mandats municipaux et « qu’il est nécessaire de bien calculer le lissage de la production de logements dans le temps ». Dans le PLU adopté en 2006, le site de Maison-Neuve a été identifié comme un des grands sites de projets sur le territoire de la commune, adapté pour répondre aux besoins de nouveaux logements, et classé AU (zone à urbaniser stricte et réservée).
En 2007, la municipalité engage les études préalables à la conception d’un projet d’ensemble en vue d’ouvrir la zone à l’urbanisation et de confier la réalisation de ce projet à un aménageur, dans le cadre d’une Zone d’Aménagement Concerté. Maison-Neuve, ce sont 32 hectares de terres, dont 10 accueilleront des logements, 10 autres des équipements, et les terrains restants seront consacrés aux espaces verts et à l’éco rempart.
En janvier 2008, trois projets sont présentés au public suite à un appel à candidature auprès d’architectes, urbanistes et paysagistes. Trois équipes ont été sélectionnées et critiquées :
-    Chemin Faisant (Paris) : Un projet assez dense avec beaucoup d’espaces verts et d’équipements sportifs. Jugé trop peu adapté au site, trop rigide, et comptant trop de logements.
-    Format 6 (Nantes) : Plus adapté et respectueux des critères, avec une bonne transition sur les quartiers environnant. Un projet bien perçu par la population mais qui présentait des problèmes quant au plan de circulation.
-    Désormeaux (Rennes) : Ressemblant au précédent et fonctionnant principalement en impasses ce qui n’avait pas été très bien perçu.
S’ils n’ont pas déclenché d’actions concrètes, ces projets sont venus nourrir la réflexion des élus et cela a débouché sur un schéma de principe.
La première étape déterminante fut la création, par délibération du conseil municipal en février 2008, de la Zone d’Aménagement Concerté. Trois principaux enseignements pour les Guérandais : la volonté de faire aboutir le projet est acquise, la commune conduit et impose ses objectifs à l’aménageur qui sera choisi, le risque financier est à la charge de l’aménageur. Un programme est proposé : environ 600 logements diversifiés dont 220 logements sociaux, 100 logements pour l’accession à la propriété aidée, et 280 logements en secteur libre. L’aménageur devra également bâtir des locaux destinés à accueillir des activités de commerces et de services, des équipements collectifs et des espaces publics.
En 2008 et 2009, une première consultation est lancée pour choisir un aménageur, à l’échelle européenne. 14 candidatures sont déclarées, 13 répondent au profil requis. Trois d’entre elles remettent une proposition et sont étudiées :
- SELA : considérée comme ne répondant pas aux critères du cahier des charges et donc non recevable (non respect du programme avec près de 900 logements et demande de garantie d’emprunt par la commune).
- Ataraxia-Giboire et Nexity-Foncier Conseil : deux candidats ayant présenté des propositions conformes au cahier des charges, mais sans qu’elles soient considérées entièrement satisfaisantes. Les reproches : trop d’étalement urbain, densité trop peu élevée pour économiser l’énergie et optimiser les énergies renouvelables, manque d’espaces collectifs, pas d’intégration dans le projet d’une part d’auto-construction, notamment.
Dans un contexte morose compte tenu de « la première crise économique de 2008 », la commission d’aménagement met fin aux discussions et réajuste son projet en tenant compte de nouveaux éléments. La notion d’éco-quartier devient alors une priorité, et la ville présente sa candidature pour le palmarès 2011 éco-quartier initié par le Ministère de l’équipement et du développement durable. Elle reprend les travaux de l’Atelier Littoral avec le concept d’éco rempart et l’esquisse du projet d’aménagement de la Maison-Neuve élaborée par Eduardo Souto de Moura, un architecte de réputation mondiale. Il induit également les notions d’interactions avec le reste de la ville et la population guérandaise.
Début 2010, une nouvelle consultation est donc lancée, avec un cahier des charges plus précis et plus strict. « Avant, il fallait aller à Fribourg, en Allemagne, ou encore aux Pays-Bas, pour voir ce qu’est un éco quartier. Aujourd’hui, nous avons des retours d’expériences comme à Grenoble, primé pour ses réalisations », illustre Christophe Priou. Les trois mêmes aménageurs ont remis une nouvelle proposition. Jugées peu évolutives par rapport aux premières, Ataraxia-Giboire et Nexity-Foncier Conseil sont recalés. La SELA, quant à elle, fait forte impression et est finalement retenue et proposée à l’approbation du conseil municipal.

Le projet SELA

C’est un éco quartier avec la notion d’éco rempart qui respecte la trame verte et l’imbrication entre terres agricoles et zone urbanisée, avec stade de football et équipements sportifs. Il respecte la volonté municipale de mixité sociale et intergénérationnelle. Il met en valeur les ressources avec un travail autour de l’eau. Il intègre les principes de démocratie participative et de discussions avec les propriétaires, les habitants, les futurs acquéreurs, un club d' entreprises et un pôle de recherche et développement.
Il y aura 650 logements diversifiés, avec des activités de commerces et de services de proximité. Les équipements collectifs seront nombreux : un groupe scolaire, une salle polyvalente, un espace multisport, la relocalisation des tennis de Bréhadour, un stade, une salle multisport, un équipement pour la petite enfance, une maison des associations, un espace de loisirs, une halle, et une réserve foncière en vue d’un futur foyer logement.
Avant de procéder au vote, Bruno Schmidt a exprimé quelques précisions : « Ici, vous ne faites pas le choix d’un constructeur, mais celui d’un aménageur. Vous serez bien souvent consultés dans le cadre du conseil municipal. Ce n’est pas non plus un projet définitif. Le schéma pourra bouger, notamment avec la révision du PLU. Enfin, la SELA ne peut pas lancer d’appel d’offres tant que le traité de concession n’est pas signé ». Et l’urbaniste de conclure : « C’est un projet d’éco-quartier bien mis à la sauce guérandaise ! »

Interventions des élus

Hélène Challier pose la question : « Dans quelle mesure va-t-on pouvoir maîtriser notre croissance démographique, sachant qu’actuellement nous avons 100 à 150 nouveaux logements par an ? ». En réponse, Christophe Priou insiste sur l’équilibre démographique : « Il faut respecter la pyramide des âges avec 30 % de moins de 30 ans, 30 % de 30 à 60 ans, et 30 % de plus de 60 ans. Avec ce projet étalé sur 6 à 8 ans, on sera sur une croissance régulière. C’est l’idéal. Il ne faut pas non plus que les équipements publics soient déséquilibrés ».
Frédéric Miché résume la position de l’opposition : « C’est un projet qui semble bon. Mais nous serons vigilants pour que ce soit aussi clair au niveau de la réalisation. Vigilants également sur la gouvernance, vigilants enfin sur les aspects financiers et la transparence. Comment on vit à l’intérieur de ce quartier et qui y vit ? C’est un quartier ambitieux qui doit être accessible aux plus modestes ». À cette inquiétude, Maire-Annick Durand a livré une bien belle réponse en lisant un texte où était imaginée la vie d’un jeune couple à Maison-Neuve. Avec un scoop : « La Route bleue sera enterrée dans les 15 prochaines années ! »
Enfin, Stéphanie Phan Thanh s’est voulue rassurante et déterminée : « Ce projet doit être encore discuté et amendé. Cela doit se faire avec vous. Il n’est pas encore assez ambitieux en terme de mixité ».